Predstavte si situáciu: predávajúci je presvedčený, že byt je „čistý“, dohodne sa s kupujúcim, a až pri príprave zmlúv sa z výpisu z listu vlastníctva vykľuje stará ťarcha, o ktorej sa medzičasom zabudlo. Nie je to nič výnimočné – a s trochou prípravy sa tomu dá úplne predísť.
Záložné právo a exekúcia nie sú to isté
Záložné právo je zabezpečenie pohľadávky nehnuteľnosťou – najčastejšie ho má banka, ktorá poskytla hypotéku, a slúži jej ako istota, že ak dlžník prestane splácať, môže sa uspokojiť z hodnoty nehnuteľnosti. Exekúcia je oproti tomu nútený výkon už právoplatného rozhodnutia súdu – ak má vlastník nezaplatený a súdom potvrdený dlh, exekútor môže na nehnuteľnosť zapísať exekučné záložné právo, aby zabezpečil jeho vymoženie. Oba pojmy sa líšia aj od vecného bremena, ktoré je právom niekoho iného nehnuteľnosť určitým spôsobom užívať (napríklad právo bývania), nie nárokom na peniaze.
Prečo to predávajúceho prekvapí
Často ide o starú, dávno zabudnutú pôžičku, ručenie za niekoho iného, alebo neuhradenú pokutu, ktorá sa v priebehu rokov premenila na exekúciu bez toho, aby si to vlastník uvedomoval. Niekedy ide aj o záložné právo, ktoré už bolo v skutočnosti splatené, len sa zabudlo formálne vymazať z katastra.
Ako sa rieši záložné právo banky pri predaji
Ak na byte viazne hypotéka predávajúceho, banka najprv vydá vyčíslenie aktuálnej výšky dlhu. Z kúpnej ceny sa táto suma uhradí, zvyčajne priamo z úschovy, a banka následne vydá takzvanú kvitanciu – oficiálne potvrdenie, že dlh je splatený a banka súhlasí s výmazom záložného práva. Bez tejto kvitancie kataster záložné právo nevymaže, preto je dôležité mať tento krok v procese naplánovaný vopred, nie riešiť ho na poslednú chvíľu.
Exekúcia je dôvod na zastavenie a konzultáciu s právnikom
Kým pri záložnom práve banky je postup pomerne štandardný, exekúcia si takmer vždy vyžaduje zapojenie právnika. Kým nie je jasné, ako a v akej výške sa dlh vyrieši, nemá zmysel v predaji pokračovať – môže sa totiž stať, že by kupujúci zaplatil, no vlastníctvo by sa kvôli nevyriešenej exekúcii nedalo riadne previesť.
Ako sa dá takémuto prekvapeniu predísť
Najjednoduchšia prevencia je vypýtať si aktuálny výpis z listu vlastníctva hneď na začiatku, ešte predtým, než sa nehnuteľnosť ponúkne na trh. Ak sa na ňom objaví akákoľvek ťarcha, je lepšie o nej otvorene informovať kupujúceho vopred, než aby sa to vynorilo tesne pred podpisom zmluvy. Dobrá príprava a včasné zapojenie právnika dokážu väčšinu podobných situácií vyriešiť bez zbytočnej drámy a bez toho, aby obchod stroskotal.
Ak si nie ste istí, čo presne je na vašom liste vlastníctva zapísané, rád vám pomôžem výpis prejsť a vysvetliť, čo jednotlivé záznamy znamenajú.