Darovanie bytu, domu alebo pozemku je medzi príbuznými bežný spôsob, ako vyriešiť bývanie bez toho, aby peniaze menili majiteľa. Rodičia darujú byt dieťaťu, starí rodičia vnúčatám, manželia si medzi sebou vyrovnávajú podiely. Málokto si však uvedomuje, že hoci sa pri darovaní dnes už neplatí žiadna daň, dôsledky sa môžu prejaviť neskôr – vtedy, keď sa darovaná nehnuteľnosť raz predáva.
Darovacia zmluva a vklad do katastra
Darovanie sa vždy robí písomnou darovacou zmluvou, v ktorej musia byť podpisy darcu aj obdarovaného úradne osvedčené (notár alebo matrika potvrdí, že podpis skutočne patrí danej osobe). Zmena vlastníka sa potom zapisuje do katastra nehnuteľností (verejný register, kde sa evidujú vlastnícke a iné práva k pozemkom a stavbám) formou vkladu – rovnako ako pri kúpe. Štandardný vklad trvá približne 30 dní a stojí 66 eur, zrýchlený vklad za 266 eur ho skráti na 15 dní. Od momentu zápisu sa obdarovaný stáva novým vlastníkom a jemu odteraz patrí aj povinnosť platiť ročnú daň z nehnuteľností.
Samotná daň z darovania na Slovensku neexistuje už od roku 2004 – je úplne jedno, akú má nehnuteľnosť hodnotu a či ide o blízkeho alebo vzdialeného príbuzného. Práve táto skutočnosť vedie k mylnej predstave, že darovanie je z daňového hľadiska úplne bez rizika. Nie je – len sa riziko presúva do budúcnosti.
Päťročná lehota začína plynúť nanovo
Pri predaji nehnuteľnosti platí všeobecné pravidlo, že príjem z predaja je oslobodený od dane, ak od nadobudnutia vlastníctva uplynulo viac ako päť rokov. Pri dedení v priamom rade (napríklad od rodiča) alebo po manželovi či manželke si môže nový vlastník do tejto lehoty započítať aj roky, počas ktorých nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Pri darovaní to však zákon neumožňuje – lehota sa počíta výlučne od dátumu, kedy sa obdarovaný zapísal ako vlastník do katastra, bez ohľadu na to, ako dlho nehnuteľnosť predtým vlastnil darca.
V praxi to znamená, že ak rodič vlastnil byt dvadsať rokov a daruje ho dieťaťu, ktoré ho predá o dva roky neskôr, dieťa oslobodenie nedostane a z predaja musí zdaniť príjem, ako by byt práve kúpilo.
Ako sa počíta základ dane, keď lehota neuplynula
Ak sa predaj uskutoční pred uplynutím piatich rokov, zdaniteľným príjmom je rozdiel medzi predajnou cenou a uznanými výdavkami. Pri darovanej nehnuteľnosti závisí výška uznaného výdavku od toho, ako dlho ju vlastnil darca.
Ak ju darca vlastnil viac ako päť rokov, výdavkom je hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom (odhad vypracovaný súdnym znalcom) k dátumu darovania. Ak ju vlastnil kratšie, výdavkom je pôvodná obstarávacia cena, za ktorú ju darca kúpil. Okrem toho je možné odpočítať preukázané výdavky na technické zhodnotenie, opravy, poplatky za vklad do katastra, právne služby či prípadnú odmenu maklérovi. Oplatí sa teda uschovať všetky doklady – kúpnu zmluvu darcu, znalecký posudok, faktúry za rekonštrukciu – ešte skôr, než sa o predaji vôbec začne uvažovať.
Pri neoslobodenom predaji treba počítať aj s tým, že z rovnakého základu sa platia aj odvody do zdravotnej poisťovne, nielen daň z príjmu – tejto téme sa podrobnejšie venujeme v samostatnom článku.
Kedy sa darovanie oplatí a kedy nie
Darovanie má zmysel najmä tam, kde rodina rieši bývanie dlhodobo – napríklad keď rodičia chcú, aby dieťa v byte žilo, nie aby ho hneď predávalo. Problém nastáva, ak sa plánuje rýchly predaj krátko po darovaní: v takom prípade sa oplatí vopred sa poradiť s daňovým poradcom, ako presne vyjde porovnanie darovania a iných spôsobov prevodu v konkrétnej situácii.
Ak uvažujete o darovaní nehnuteľnosti v rodine, alebo naopak riešite, ako čo najvýhodnejšie predať byt, ktorý ste raz dostali darom, rád sa na vašu situáciu pozriem a pomôžem nastaviť ďalší postup tak, aby vás pri predaji nič neprekvapilo.