Predstavte si, že sa rozhodnete predať byt alebo dom po rodičoch a pri obhliadke listu vlastníctva (verejný dokument, ktorý hovorí, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a aké práva k nej existujú) zistíte, že ako vlastník nie je zapísaný len jeden človek alebo jedna skupina dedičov, ale dve úplne odlišné osoby či rodiny – každá na základe iného právneho dokladu. Ide o takzvané duplicitné vlastníctvo a kým sa nevyrieši, predaj sa jednoducho nedá uzavrieť.
Čo duplicitné vlastníctvo znamená
Duplicitné vlastníctvo vzniká, keď kataster nehnuteľností eviduje k jednej nehnuteľnosti vlastnícke právo pre viac subjektov súčasne, pretože každý z nich predložil iný doklad, ktorý by za normálnych okolností mal byť dostatočný (napríklad starú kúpnu zmluvu, dedičské rozhodnutie alebo zápisnicu z pozemkovej knihy). Kataster v takejto situácii sám nerozhoduje, kto má pravdu – iba obe práva zapíše vedľa seba a označí ich ako duplicitné.
Odkiaľ sa to najčastejšie berie
Najčastejšie ide o dedičstvo – podiely po predkoch neboli roky usporiadané, alebo sa pri dedičskom konaní vychádzalo z iných podkladov, než aké mal v ruke niekto iný. Pridávajú sa k tomu aj historické nepresnosti z obnovy evidencie pozemkov po roku 1989, prípadne staré chyby z čias, keď sa evidencia nehnuteľností viedla inak než dnes. V praxi tak môžu byť duplicitnými vlastníkmi napríklad súrodenci, ktorí si mysleli, že majú vyriešené dedičstvo, a vzdialení príbuzní, o ktorých ani nevedeli.
Prečo to bráni predaju
Pokiaľ je na liste vlastníctva duplicita, katastrálny odbor nevie jednoznačne povoliť vklad vlastníckeho práva (zápis prevodu na nového vlastníka) v prospech kupujúceho – chýba totiž istota, kto je skutočným a výlučným vlastníkom, ktorý má právo nehnuteľnosť predať. Banka financujúca kúpu hypotékou takúto nehnuteľnosť navyše ani neprijme ako zábezpeku. Reálne teda predaj zamrzne skôr, než sa k nemu stihne dostať.
Ako sa duplicita rieši
Dohodou medzi duplicitnými vlastníkmi
Ak sa všetky zapísané strany vedia dohodnúť, kto je skutočným vlastníkom (alebo ako si podiely rozdelia), najrýchlejšou cestou je notárska zápisnica – osvedčenie tejto dohody notárom, ktoré sa následne predloží katastru ako podklad na odstránenie duplicity. Je to riešenie, ktoré vie prebehnúť v priebehu týždňov, nie mesiacov.
Súdnou cestou
Keď sa strany nedohodnú, alebo je medzi nimi spor o to, čí doklad je ten správny, musí o skutočnom vlastníkovi rozhodnúť súd žalobou o určenie vlastníckeho práva. Tu už hovoríme o mesiacoch až rokoch, podľa toho, ako komplikovaný je prípad a koľko strán je do neho zapojených.
Čo to znamená pre predávajúceho aj kupujúceho
Pre predávajúceho je dôležité zistiť stav listu vlastníctva čo najskôr – ešte pred tým, než nehnuteľnosť ponúkne na trh a dohodne sa s kupujúcim na termínoch. Nepríjemné prekvapenie v podobe duplicity tesne pred podpisom kúpnej zmluvy dokáže celý obchod zablokovať a sklamať kupujúceho, ktorý si medzitým riešil napríklad vlastné financovanie. Pre kupujúceho je rovnako dôležité list vlastníctva skontrolovať vopred – ideálne ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy (dokument, ktorým si kupujúci „rezervuje“ nehnuteľnosť zložením zálohy a predávajúci sa zaväzuje dovtedy nepredať inému), aby nezložil zálohu za nehnuteľnosť, ktorú predávajúci v danej chvíli ani nevie právne prevádzať.
Na záver
Duplicitné vlastníctvo nie je žiadna výnimka – pri starších nehnuteľnostiach a dedičstvách sa s ním stretávame pomerne bežne. Dobrá správa je, že pri vzájomnej zhode strán sa dá vyriešiť relatívne rýchlo a bez súdu. Ak plánujete predaj a nie ste si istí stavom vlastníctva, odporúčam list vlastníctva preveriť vopred a pri zložitejších prípadoch konzultovať postup s právnikom – ušetríte si tak čas aj nervy. Rád vám s prvým krokom, overením stavu nehnuteľnosti, pomôžem.