Podpis kúpnej zmluvy sa často vníma ako moment, keď je predaj „hotový“. V skutočnosti je to len prechod do ďalšej fázy – peniaze musia ešte reálne doraziť na účet a práve tu sa dokáže objaviť jedno z najnepríjemnejších prekvapení: kupujúci, ktorý s platbou mešká.
Prečo k meškaniu dochádza
Typická situácia je, že kupujúci financuje kúpu hypotékou a banka vyplatenie úveru posunie – čerpanie hypotéky totiž zvyčajne nasleduje až po podaní návrhu na vklad do katastra (úradnom zápise zmeny vlastníka), čo je proces, ktorý má svoje lehoty a nie vždy prebehne úplne podľa plánu. Inokedy ide jednoducho o kupujúceho, ktorý podcenil vlastnú finančnú prípravu, alebo čaká na peniaze z predaja vlastnej nehnuteľnosti, ktorý sa tiež natiahol.
Čo meškanie znamená pre predávajúceho
Ak predávajúci medzitým kupuje inú nehnuteľnosť, plánuje sťahovanie alebo splácanie vlastného úveru z výťažku predaja, dostáva sa do nepríjemnej pozície – byt už fakticky nie je jeho na predaj ďalšiemu záujemcovi, no peniaze, s ktorými počítal, ešte nemá k dispozícii. Bez jasne nastavených podmienok v zmluve tak zostáva len na dobrej vôli kupujúceho, ako dlho bude situácia trvať.
Ako sa dá meškaniu predísť už v zmluve
Dobre pripravená kúpna zmluva by mala obsahovať presný termín úhrady, jasne definovaný postup pre prípad omeškania a primeranú zmluvnú pokutu (vopred dohodnutú sumu, ktorú musí meškajúca strana zaplatiť navyše ako sankciu). Rovnako dôležitá je úschova kúpnej ceny (bezpečné uloženie peňazí u notára, banky alebo právnika do splnenia podmienok prevodu) – tá chráni obe strany, keďže peniaze sú už vyčlenené a čaká sa len na formálne splnenie podmienok, nie na to, či ich kupujúci vôbec zohnal.
Overenie financovania vopred
Časť rizika sa dá odstrániť ešte pred podpisom zmluvy – overením, že kupujúci má financovanie reálne pripravené, napríklad predschválenú hypotéku od banky. Nie je to stopercentná istota, výrazne však znižuje pravdepodobnosť, že sa platba zasekne na niečom, čo sa dalo predvídať už na začiatku.
Keď sa situácia napriek tomu skomplikuje
Aj pri dobre nastavenej zmluve sa občas stane, že sa termín o pár dní posunie – dôležité je, aby zmluva jasne určovala, čo sa deje ďalej: dokedy je omeškanie tolerované bez sankcie, kedy nastupuje pokuta a za akých podmienok má predávajúci právo od zmluvy odstúpiť.
Ak pripravujete predaj a chcete mať istotu, že zmluva vás v tomto bode dostatočne chráni, rád sa na ňu spolu s vami pozriem ešte pred podpisom.
Súvisiace články
- Keď sa predaj naťahuje mesiace: prečo sa to stáva a ako tomu predísť
- Predaj bez zmluvnej istoty: čo sa môže stať, keď chýba rezervačná zmluva
Predávate nehnuteľnosť v Bratislave alebo okolí? Dohodnite si nezáväznú konzultáciu – pozriem sa na vašu situáciu a navrhnem ďalší postup.