Poslanci schválili novelu stavebného zákona, ktorá by mala výrazne zjednodušiť kolaudáciu (úradné konanie, v ktorom stavebný úrad potvrdí, že postavená alebo upravená stavba spĺňa podmienky na bezpečné a legálne užívanie). Pre vlastníkov rodinných domov to môže znamenať rýchlejšiu cestu k legálnemu užívaniu menších úprav. Čo presne sa mení a na čo by ste mali myslieť, ak nehnuteľnosť v dohľadnej dobe plánujete predať?
Pri akých stavbách kolaudácia odpadne
Novela zužuje okruh stavieb, pri ktorých je kolaudácia povinná. Pri drobných stavbách, stavebných úpravách a bežnej údržbe – napríklad pri výmene okien, zateplení domu alebo menšej prístavbe – bude môcť stavebný úrad od samostatného kolaudačného konania upustiť. Vlastník tak bude môcť takúto úpravu začať užívať bez toho, aby musel čakať na formálne vydanie kolaudačného rozhodnutia.
Koniec odvolania proti kolaudačnému osvedčeniu
Druhou dôležitou zmenou je, že proti kolaudačnému osvedčeniu už nebude možné podať odvolanie. Cieľom je uzavrieť stavebný proces rýchlejšie a dať stavebníkovi istotu skôr. Zároveň to ale znamená, že bežný opravný prostriedok odpadá, a preto bude ešte dôležitejšie, aby bola celá dokumentácia a priebeh konania v poriadku už počas samotnej stavby, nie až na konci.
Zmena poradia pri povoľovaní
Novela tiež mení, kedy sa overuje podrobná projektová dokumentácia stavby. Po novom sa má viazať až na právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere. Stavebník tak nebude musieť platiť za podrobnú dokumentáciu k zámeru, ktorý ešte vôbec nemusí byť schválený, čo by malo ušetriť čas aj náklady v úvodnej fáze.
Prečo je kolaudácia dôležitá aj pri menších úpravách
Kolaudácia nie je len formalita – je to v podstate potvrdenie, že stavba bola postavená podľa schválenej dokumentácie a že ju možno bezpečne užívať. Pri predaji nehnuteľnosti sa preto bez nej môže stať, že sa prístavba, nadstavba alebo iná zásadnejšia zmena nedá formálne zapísať do katastra ako súčasť nehnuteľnosti, aj keď fyzicky existuje a predávajúci ju dlhé roky bežne užíva. Práve táto medzera medzi skutočným stavom a stavom zapísaným v liste vlastníctva (verejná evidencia, ktorá hovorí, kto je vlastníkom nehnuteľnosti a čo presne vlastní) býva jedným z najčastejších dôvodov, prečo sa predaj domu v poslednej chvíli skomplikuje.
Od kedy zmeny platia
Časť zmien nadobudne účinnosť 15. novembra 2026, väčšina ustanovení potom od 1. januára 2027. Do týchto termínov sa postupuje podľa doterajších pravidiel, takže stavby, ktoré sú už rozbehnuté, sa zatiaľ nemenia. Základný systém stavebného povoľovania platný od apríla 2025 zostáva zachovaný – mení sa najmä to, ako úrady jednotlivé kroky vykonávajú, a odstraňujú sa duplicity.
Čo to znamená pri predaji nehnuteľnosti
Pri predaji domu alebo bytu, kde bola v minulosti robená prístavba, nadstavba alebo iná väčšia úprava, si kupujúci – a najmä jeho banka, ak kupuje na hypotéku – takmer vždy pýta doklad o tom, že úprava bola riadne skolaudovaná. Aj keď pri drobných stavbách po novom kolaudácia odpadne, odporúčam mať od stavebného úradu aspoň písomné potvrdenie, že k danej úprave nie je potrebné samostatné konanie. Pri väčších alebo starších prístavbách, pri ktorých kolaudácia chýba, je rozumné vec vyriešiť – alebo sa aspoň poradiť s právnikom – ešte predtým, než nehnuteľnosť ponúknete na trh. Chýbajúca kolaudácia väčšej úpravy totiž vie predaj výrazne predĺžiť, najmä ak kupujúci financuje nákup hypotékou.
Na záver
Zjednodušenie kolaudácie drobných stavieb je pre bežných vlastníkov dobrá správa – menej papierovania pri bežných úpravách. Pri plánovanom predaji sa však stále oplatí mať poriadok v dokumentoch k akýmkoľvek väčším zásahom do nehnuteľnosti. Ak uvažujete o predaji domu alebo bytu, pri ktorom bola v minulosti robená stavebná úprava, rád sa s vami pozriem na to, čo všetko by mohol kupujúci alebo jeho banka pri obhliadke dokumentov očakávať, a kde má zmysel vec dopredu doriešiť.